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探访自管模式小区:业主自管就万事大吉了?

2018-10-02 05:47鲸鱼资讯编辑:鲸鱼资讯人气:


鲸鱼资讯(www.jingjing78.com):探访自管模式小区:业主自管就万事大吉了?

  许多人羡慕实行自管模式的小区 记者选取样板一探究竟
  业主自管就万事大吉了?

探访自管模式小区:业主自管就万事大吉了?

探访自管模式小区:业主自管就万事大吉了?

停车场的通道上也停满了车,存在安全隐患。

  有不少不满物管公司的业主,对选择了自管模式的小区非常羡慕,而选择了自管模式就可以更省心了吗?日前,有自管小区的业主对记者表示,小区自管后虽然有盈余,但聘请低工资的保安及清洁工,物业服务水平降低了,当物管、业委会和业主三方关系变为业主与业委会两方关系之后,更需要制衡和监督机制,而目前似乎还没有很好的解决模式。业内人士表示,物管和自管都只是小区的管理模式,不可否认,对于业委会自管的指引和监督在政策法规上都存在空白。对于单个业主而言,无论面对物业管理公司还是业委会,都是弱势的一方,业主自管不是目的,业主自治才是方向。 文/图:广州日报全媒体记者

  自管小区业主:自管组织谁来管?

  杨女士(化名)所在的小区规模较小,目前实行的是业主自管的模式。她告诉记者,小区的物管费虽然一直维持低位,但感觉小区管理质量差强人意。比如,小区的清洁卫生问题,为了降低用工人员的成本,聘请一些年龄较大的工作人员,运垃圾速度缓慢,即使电梯中贴着收垃圾的时间段,也没有按时间完成,常常在上下班高峰期还碰到运垃圾的状况,影响电梯使用效率。而停车场的通道上也停满了车,存在安全隐患。

  而最让杨女士不满的是,她认为业委会不公布明细收支账,小区的各种支出不受到监管,比如,小区要安装监控系统,每层楼都要装摄像头,这种监控力度显然已经超出安保的需求的必要,因此提出要求召开临时业主大会,让业委会汇报自管以来的工作情况,不过遭到了拒绝。

  记者在小区见到,作为一个有近二十年楼龄的小区,小区整体清洁度还是保持得不错,安装了新的门禁系统。不过,在等电梯的时候确实碰到一台电梯一直在运送垃圾的情况,有业主告诉记者,小区清洁人员住在楼栋顶层,为贴补家用,他们也会将各种垃圾分类收集变卖,垃圾堆积也影响了环境。而停车场进出口处的通道确实也停满了车。

  对此,业委会负责人张女士(化名)表示,小区因为规模较小,在没有找到合适的物业管理公司接手的情况下,才采取了由业委会管理和监督,通过社会招聘物业管理服务人员到小区服务的“业主自行管理”模式。目前小区物管费标准是按每户1.75元/m2收取,商铺每户按6元/m2收取。经过三四年的自管,这种模式受到了业主们的认可,虽然物管费没有提高,但小区账户的结余却在逐年增长,目前已有50多万元,利用账户结余,小区大堂的天花板进行了翻新,也搞好了绿化和基础设施维护,并购置了监控设备。

  对于业主们反映的情况,如卫生问题,都是立即要求改进,而账务也是有张贴公开的,各个岗位都是有责任规定和要求的。业委会近期也接到街道的约谈,就杨女士反映的问题给予回复,因各种原因不便召开临时业主大会。

  自管模式需要更清晰的指引

  有业内人士表示,自管并不意味着物业管理中所有的问题都能解决。无论是《物权法》还是《物业管理条例》关于业委会的规定和内容都相当有限,对于议事规则、业主公约、业委会的操守、运作、监管等都没细致的指引,很多靠业委会自己摸索,缺乏法规依据。在政策上需要政府有关部门进一步完善。

  有业主对记者表示,从物业管理公司、业委会、业主三方模式转变为业主、业委会模式,其中的关系发生变化,一些疑问需要得到解答。从管理水平来看,如何判断和评价自管水平的高低,物业管理公司是有资质级别评定的,但自管则是空白。从监管来看,三方模式时,业委会可以对物业公司进行一定的监管,而变成两方模式,业主和业委会似乎成了对立方。业主质疑小区的收支问题,是否有查账权,该怎么查?业委会面临业主质疑应对程序又该是怎样的?没有固定程序可执行。此外,业主自管的收费和盈余性质也值得探讨。作为有盈利需求的物业管理公司,追求利益降低成本无可厚非,如果是业主自管模式,是否还有盈利的必要呢?物业管理费用于支付成本支出,如果小区通过利用全体业主的资源获得盈利,账面盈余越来越多,资金如何使用如何管理,都没有指引。


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